FXCM福匯：住建部預警！哪些城市會被點名批評？

FXCM福匯 　　近期，很多粉絲都咨詢暴哥近期的樓市情況，下面是暴哥團隊房姐的一些看法，大家可以參考下！

　　以下爲正文：

　　4月19日，中央政治局會議重提“房住不炒”。

　　同日，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

　　對於被預警的城市，住建部並未公布具體的名單。

　　那么，我們今天就來判斷一下，究竟哪些城市會進入“黑名單”？

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　　要得出結論，首先要弄清楚高層可以接受的底线和尺度，通俗的說，也就是房價上漲的紅线。

　　2018年5月，住建部就房地產市場調控問題密集約談了成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等12個城市。

　　三個月後，住建部又約談了海口、三亞、煙台、宜昌、揚州5城。其中談到，“近一段時間，部分城市房價出現過快上漲，須引起高度重視。”

　　那么，這些城市在當時的房價漲幅分別都是多少？

　　房姐對此做了簡單統計：

　　5月份被約談的城市中，海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽、大連2018年4月新房價格環比漲幅（即單月漲幅）超過1%，長春、徐州、昆明環比漲幅逼近1%；

　　哈爾濱、西安、大連、昆明、貴陽2018年4月房價同比漲幅（一年漲幅）超過10%，徐州、長春接近10%。

　　8月份約談的5個城市中，海口、三亞已經是第二次被約談。

　　三亞在2018年7月，以新房環比漲幅3.7%領跑全國。其他被約談的城市，新房價格環比漲幅（單月漲幅）均在2%以上，且漲幅位居全國前列。

　　同比（一年漲幅）上看，海口、三亞、煙台都超過了10%。

FXCM福匯 　　結合以上——單月房價漲幅超過1%，同比漲幅超過10%，就是房價上漲的紅线！

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　　時隔近一年，住建部再次對部分房價漲幅過快的城市提出預警，這一次，紅线還是原來那一條嗎？

　　從央視對最新出爐的3月房價解析可以窺見端倪。

　　首先，央視點名批評了三個城市。

　　（來源：央視財經）

FXCM福匯 　　原文如下：

　　值得關注的是，和去年同期相比，超過7成的城市房價同比漲幅有所擴大，其中，呼和浩特、貴陽、丹東的新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%，業內人士表示，對於房價波動明顯的地方要加大調控力度。

　　這三個城市2019年3月同比漲幅分別是多少？

　　呼和浩特——同比上漲22.8%

　　貴陽——同比上漲21.9%

　　丹東——同比上漲20.2%

　　可以看出，在經歷了一年之後，大部分城市的房價上漲都比較明顯，去年僅有個別城市同比漲幅超過10%，今年3月新房同比漲幅在10%以上的城市已經多達47個。

　　因此，相應的紅线也要稍微放寬一些——從同比上漲10%下調到同比上漲20%。

　　上圖統計的是3月新房同比漲幅超過10%的城市，那么二手房市場又如何：

　　肉眼可見的是，二手房同比漲幅在10%以上的城市僅17個，比新房少了不少。

　　結合兩張圖，會發現房姐給幾個城市加了粗——西安、呼和浩特、大理、貴陽、濟南，這也是房姐認爲可能會被“預警”的城市。

　　不論新房二手房，這幾個城市同比漲幅都在10%以上，大部分甚至超過20%，已經觸及了紅线，並且其新房二手房同比漲幅均排名前十，屬於“房價波動幅度較大的城市”。

　　此外，丹東、秦皇島、徐州、濟寧、昆明、襄陽、哈爾濱、煙台也有可能進入“黑名單”。

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　　說完房價，再看看地價。

　　土地市場過熱，第一個表現是溢價率過高。

　　從整體看，一季度土地溢價率TOP10城市中，合肥以86%高居榜首，一騎絕塵，將其他城市遠遠甩开。重慶、南寧、杭州溢價率超過20%，太原、西安、佛山、石家莊、鄭州、昆明都在10%以上。

　　而單一地塊的溢價率，又以合肥、西安、杭州最爲突出。

　　近期成交的溢價率100%以上的地塊，西安有兩宗，鄭州、昆明分別有1宗，合肥3宗最多，且合肥其余三塊地溢價率也都在60%以上。

　　杭州這塊處於望江的地塊，雖然溢價率只有32%，但樓板價高達45325元/平米，成爲新的杭州單價最貴宅地！

　　這些高溢價土地的成交，一度引起房價再度上漲的恐慌，自然值得警惕。

　　此外，另一個表現是土地出讓金情況。

　　從2019年1-3月土地出讓金TOP20的城市中，以二线城市爲主，除昆明外，其余19城成交額都在百億以上。

　　且天津、福州、西安、南寧、太原、合肥不僅出讓金高，同比增幅也接近或超過了50%。

　　此外，一些城市雖然攬金不多，土地出讓金增幅卻極大。

　　北海出讓金雖然僅18.8億元，但同比增幅卻高達1664%；大連78.9億元增幅1241%；溫州49.7億元增幅687%；南寧153.3億元增幅640%；廈門21.1億元增幅達416%；三亞22.4億元增幅402%。

　　另外，太原、銀川、蘭州、合肥的同比增幅也都超過或接近100%。

　　綜上，可能因“地價波動幅度較大”而被預警的城市有：合肥、杭州、西安、太原、鄭州、天津、福州、南寧、北海、大連、溫州、廈門、三亞等。

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　　可以預見的是，這些可能被“預警”的城市未來大概率不會也不敢進行“升溫性調控”了。

　　當然，也有一些城市覺悟比較高，在嗅到政策收緊的風向之後升級了調控。

　　比如：

　　濟南、鄭州等地，闢謠了限購限價政策松綁的消息，以穩定市場。

　　合肥發文打擊炒房，嚴禁哄擡房價、捂盤惜售等行爲，要求开發商在取得預售證或現房銷售備案後10日內一次性公开全部准售房源，以增加樓市供應，保證供需平衡。

　　西安收緊了公積金政策：暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金，貸款總額度下調，公積金貸款的首付比例增加。

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　　在“房住不炒”的總基調下，相信更多城市的調控升級已經在路上。

　　而其他未被“預警”的城市，也要謹記這一條紅线——同比上漲不超過20%。

　　另外，對於一二线城市而言，環比上漲不超過1%。

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