特約撰稿 朱麗娜 香港報道
多重影響下，近期香港樓市成交大幅減少。
“樓市觀望氣氛濃厚，影響买家入市腳步，物業成交量自6月开始下跌。據香港政府的住宅物業臨時买賣合約數字顯示，住宅成交從5月的8208宗，跌至6-8月每月少於5000宗；7月及8月（第三季度首兩個月）累計住宅成交僅8889宗，較上季同期下跌了45%。”戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻9月10日指出，並預計9月二手樓市仍將維持淡靜，交易量大約維持4500宗水平。
”這么多年以來預測樓市，這是最難的一次，以往可以根據經驗或者經濟角度進行判斷。”他坦言。在他看來，目前影響香港樓市的幾大因素主要爲本地社會事件、利率以及供應等，但前兩個因素很難進行預測，而且短期內可能出現逆轉。
“雖然市場氣氛轉差及成交量下跌，但目前業主普遍持貨力強，市場上並無太多大幅減價的成交，‘劈價潮’（大幅減價）並未出現。不過，影響樓價走勢的主要因素始終是香港的經濟基調，而連月的示威已影響到本地旅遊業、零售業及消費情緒，如果事態持續並影響到香港的國際金融中心地位及失業率，屆時香港的經濟表現將會受到更大打擊，樓價亦會面對更大的下調壓力。”陶汝鴻指出。
美國東部時間9月5日，惠譽宣布調低香港主權信貸評級，從“AA+”下調至“AA”，評級展望爲負面，這是該機構24年來首次下調香港信貸評級。同時，惠譽將今明兩年香港的實際本地生產總值（GDP）增長預測，由此前的增長1.6%、2%分別下調至0及增長1.2%。
然而，香港特區行政長官林鄭月娥9月6日下午向媒體表示不同意惠譽做法，她同時指出，持續暴力示威會影響企業對香港的信心，亦影響香港作爲國際城市及良好營商環境，呼籲盡快停止暴力。她強調，特區政府會堅持以一國兩制和法治來止暴制亂。
二手成交大幅萎縮
同時，陶汝鴻向本報記者指出，香港主要中小型屋苑樓價相比今年6月的高位已經下跌3%至5%，“今年年底前再跌5%至10%，重回今年初水平。而豪宅單位由於業主的持貨能力較強，並不急於出售，預計年底前的跌幅在5%以內。”
开發商也明顯加快了推盤速度，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，9月初以來已有4個新盤公布最新銷售部署，合計有逾2200夥單位，這個推盤速度在過去3個月甚爲罕見，“從近期的新盤銷售及反應可見，樓市需求仍然強勁，相信9月一手主導大市局面將更加明顯。隨着新盤急攻，短期內二手市場更加受壓”。
“估計發展商未來幾個月主要推上車盤及中小型單位爲主，成交仍然以一手樓盤爲主，佔整體成交比例約30%-40%，相比之下，二手市場的壓力較大，估計部分抗跌能力較低的業主有較大議價空間。”萊坊執行董事及估價及咨詢部主管林浩文向本報記者表示。
“大型示威活動無疑對投資者及用家的信心有很大影響，由於不明朗因素，不少买家暫時推遲入市的步伐，市場累積了一定的市場需求。同時一手市場仍有大量的樓盤准備推出，”陶汝鴻表示，“二手市場8月成交宗數已跌至2860宗，接近SARS爆發期間每月2683宗的水平，我們預計如果示威活動持續下去，9月二手成交將跌至2000宗以下。”
香港差餉物業估價署8月底公布的數據顯示，今年7月香港私人住宅售價指數跌至394.4點，環比下跌0.1%，連續第二個月回落。相比今年5月創下的397.3點的歷史高位，該指數已累計下跌0.73%。然而，回顧今年前7個月，香港整體樓價升幅仍達到9.7%。
陶汝鴻坦言，一些受歡迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城，由於此前第一季度的樓價反彈力度較大，因此現在的跌幅較爲明顯，“截至9月中的價格較6月時的高位已經下調了4%-5%，而貝沙灣及君臨天下等豪宅的價格跌幅則較小，較6月時的水平下跌了大約3%。”
今年迄今爲止，沙田第一城及太古城的價格較年初分別上升了19.9%、14.9%，而貝沙灣及君臨天下的價格則較年初的升幅約爲10%。
物業投資成交金額環比暴跌70%
數據顯示，今年第三季度（指從7月开始、截至9月中的這兩個半月，下同）香港物業投資市場暫錄得30宗成交金額在1億港元或以上的大額交易，相比第二季度（指4、5、6三個月）暴跌了55%，同時，今年第三季度的投資物業總成交金額爲106億港元，亦較上季的344億港元銳減近70%。
“物業投資市場的投資者相比住宅买家更爲敏感，自去年年中开始，成交已經开始出現下滑，如果這種趨勢繼續，我們預計今年第四季度的成交宗數將降跌至200宗以下，將創下十年新低。”戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄向記者坦言。
今年第三季度，在物業類型方面，豪宅佔樓市大宗交易的比重最大，達到47%，而寫字樓成交則大幅減少，佔比約10%，宗數按季跌87%，金額則暴跌97%。
高偉雄坦言：“近幾個月來的社會事件已影響到本港投資物業的租金與價格走勢，令本地投資者傾向觀望。而一些房地產基金买家，佔香港整體市場約30%-40%，很多這類國際基金的投資委員會都在海外，對他們而言，能否促成大宗交易主要視乎目前香港局勢的發展。只有等待目前的不穩定因素消除後，市場信心回升，投資市場的表現才會有望好轉，然而在目前情況下，我們預期來季（今年第四季）的物業投資大額成交宗數仍會再度下跌。”