今年三月中旬，初哥曾應邀講解市場焦點新聞。當時揀選了普羅股民過往喜歡炒的內房股，錄影完畢，以為可播出街，卻被發覺有懶音而擱置，實在非常失望。為免白費心機，初哥將當日自己預備的講稿作出修改，在此撰寫。

有土斯有財，是中國人從古到今的投資哲理。內地經濟起飛，財富增加，帶來的是樓價暴漲。工資追不上樓價，年輕一代難以上車，貧富懸殊加劇，競爭激烈，導致有年輕人「躺平」之說。雖然這是全球性現象，不過中央早已密切留意。

房企在過去幾年擴張過速，債台高築，冷不防內地收緊樓市政策，限購限價令一出，樓價隨之下跌，銷售量大幅下降，資金周轉不靈，導致債務違約。內房股爆煲，股價狂瀉，暴跌幾成甚至九成亦大有公司在。很多股民關心會否有內房公司倒閉，初哥認為，基於房屋居住對整個社會非常重要，政府是不會任由其暴跌或變成大量負資產，到某一階段，應會積極推行相關政策進行挽救。

1997年香港樓市的經驗，可茲參考。那些年香港樓市同樣炒風熾熱，樓價飆升，為免泡沫爆破影響社會穩定，時任特首董建華推出八萬五建屋計劃，仍未開始實施，亞洲金融風暴已捲至，股樓齊跌，樓價更大瀉七成，出現了大批史無前例的「負資產」。不少負資產斷供，甚至破產收場。然而，在樓市崩圍的過程中，並無任何一間地產公司倒閉。後來特區政府嚴控供應量及推出勾地措施，樓市終於重現曙光，見底回升，地產公司更因樓市恢復好景而年年賺大錢。現時內房似有當年香港樓市的影子，可作借鏡。

個人認為內房股已到達最黑暗時期，根據過往經驗，未來會有起死回生之一日。國企或央企內房股夠穩陣，而且有吞併其餘民企內房的可能，從而擴大市場佔有率的優勢，但股價現水平持續企在高位，值博率已低。民企內房風險雖然較高，但過往之一線龍頭，應不至於走上清盤之路。可小注等候機會急插時買入，不宜高追，長遠應有不俗回報。

民企一線龍頭中國恆大(03333)是第一隻出事公司，風險度最高，不值得考慮。融創中國(01918)、碧桂園(02007)、世茂集團(0813)及雅居樂(03383)，現價市盈率低至一至三倍，因短期業績欠佳，市盈率是會回升的，過去式業績只能參考，不能作準。展望債務問題如獲得解決，股價可望重演那些年香港地產股的表現。

資深股評家 鄧建初
(作者為資深股評家，縱橫香港金融圈近三十年，看透股壇光怪陸離，經歷多次「缸湖」浩劫，人稱「初哥」。)